会社員であれば源泉徴収されている所得税のうち、最高二五万円まで還付を受けることができ、自営業者であれば納税額から二五万円を差し引くことができるわけである。
その分、毎月の返済限度額を増やしてもいいのではないかという気がするが、これは当初の一〇年間に限られ、いつまでも続くものではないし、二〇〇七年入居の場合には七年目から控除額はローン残高の〇・五%にダウンする。
毎年確実に入ってくるものとして家計に組み込んでいると計算が狂ってくることになるので、万一に備える予備資金などとして蓄えておくほうが無難だろう。
以上のように、毎月支出できる住宅関連費用の限度額から、新居で新たに負担が出てくる支出を差し引いた金額が、毎月のローン返済額の限度ということになる(図表33の③)。
この数字をもとに、先の返済負担率と同じ要領で借入限度額をはじき出す(図表33の④)。
毎月の限度額を利用できるローンの一〇〇万円当たり返済額(図表32参照)で割って、一〇〇万円をかけると借入可能額が出てくるわけだ。
たとえば、毎月の限度額が九万円で、三五年元利均等返済、金利三%のローンなら二三三〇万円ということになる。
当然のことながら、金利が高くなればこの限度額は少なくなるし、金利が下がれば多くなる。
皆さんがそれぞれにこの考え方に基づいて借入限度額を計算できるように書き込み欄を用意しておいたので、一度シッカリと試算していただきたい。
この借入限度額に用意している頭金を加えた金額が購入限度額ということになる。
ただし、一般的には頭金は購入価格の二割以上が原則。
通常の住宅ローンにおいては購入価格の八割までの融資が限度になるので、残りの二割は自分たちで用意しなければならない。
提携ローンなどでは八割以上、なかには九割、一〇割までOKというケースもあるが、そうした物件は限られているので、頭金二割以下で物件探しをすると選択肢が限定され、後悔のタネになるので注意していただきたい。
先の試算の借入限度額が二三三〇万円の場合、これが購入価格の八割以内に収まる物件を選択することになる。
2330万円÷0・8㌦2912・5万円したがって、五八二・五万円の頭金を用意すれば、二三三〇万円のローンを組んで、二九一二・五万円の住宅を買うことができるわけである。
もちろん、後に触れるように頭金が多いほど返済がラグになるから、頭金をできるだけ多くするにこしたことはない。
頭金のほかに諸費用もシッカリ準備と当時に、諸費用を準備しておくことも忘れないようにしなければならない。
マイホームを買うときには、売買契約やローン契約に必要な印紙税、自分の名義に登記するときの登録免許税、買ったあとにかかってくる不動産取得税などの税負担がある。
また、ローンを利用するときには、事務手数料、保証料、火災保険や地震保険料、「フラット35」などでは団体信用生命保険料などの負担もある。
さらに、引越し費用、新居で必要な家具や照明器具、カーテン購入などの支出も出てくる。
この耐久消費財の購入もけっこうな負担になる。
最初は現在使っている家具や家電製品などを持っていこうと思っていても、やはり新しい革袋には新しい酒がほしくなるものだ。
そうでなくても、賃貸のアパートやマンション住まいから一戸建てに移るときには意外にたくさんのものが必要になってくる。
マンションだとカーテンの必要な窓はせいぜい一か所か二か所程度だが、一戸建ては各部屋に必要になってくる。
照明器具やエアコンなども同様。
特にマンションから一戸建てに引っ越した人がよくいうのが、「一戸建てはこんなに寒いものか」ということだ。
日当たりのいいマンションなら冬でも日中は暖房いらずというケースもあるが、一戸建てではなかなかそうもいかない。
こうしたさまざまな費用がかかるため、住宅金融公庫の調査によると、引越しに当たっては一世帯当たり平均一七三・四万円の耐久消費財を購入しているそうだ。
しかも、注文住宅を建てた人だけに限定すると一九三・二万円に増える。
次いで建売住宅の購入者が一七九・七万円で、マンションは一三三・五万円と比較的少なくなる。
こうした費用は絶対に必要になるというものではなく、節約しょうとすればかなりの部分まで節約は可能である。
事前にシッカリと計画を立てて、何を買うのかを決め、あらかじめ量販店などを回って予算の見積りを作成しておくのがいいだろう。
総枠を決めて、そのなかで何とかやりくりをつけるという方式でもいいかもしれない。
何しろ、上を見ればキリがない。
照明関係の大手企業に所属するインテリアの専門家によると、「照明には最低でも建築費の五%はかけてほしい。
そうすればかなりいい照明計画を立てることができます」としている。
インテリア全般についても同様で、フリーのインテリアデザイナーを使ってインテリア計画を立てると、計画作成だけで一〇万円、二〇万円とかかるし、購入する家具などもどうしても高くなる傾向にある。
ただでさえ金利上昇のリスクがある時代、こうした細部までシヅカリと管理していく必要がある。
仲介手数料が必要なのは中古だけではないこのほか大きな項目としては仲介手数料の負担が出てくることもある。
これは宅地建物取引業法で、売買価格×3%+6万円と上限が定められている。
あくまでも上限だから、それ以下であっても全然問題はないわけで、交渉の余地もあるわけだが、一般的にはこの上限額の仲介手数料を求められる。
三〇〇〇万円の物件で九六万円、四〇〇〇万円なら一二六万円だから小さくない金額だ。
この仲介手数料、かかってくるのは中古物件だけで、新築住宅には関係ないと思い込んでいる人が多いが、実はそれは間違いである。
新築住宅であっても、建売住宅のなかには仲介物件として売りに出されているケースが少なくない。
ことに比較的規模の小さい工務店が土地を取得して建売住宅を建てたときに仲介物件が多くなる。
規模の小さい工務店はほとんどの場合自社内に販売部門を持たないので、地元に強い仲介会社に仲介を依頼しているわけである。
そうした建売住宅を買うときには、新築住宅であっても、仲介手数料がかかることになる。
反対に中古住宅であっても、あらかじめ不動産会社が買換え客の下取りなどで購入している場合には、不動産会社が売主になるので仲介手数料はかからない。
この仲介手数料がかかるかどうかは、不動産広告などの社名の上などに表記される「取引態様」から判断できる。
「売主」となっていれば、その会社が所有している物件を直接販売しているので、仲介手数料はかからない。
「販売代理」「販売提携」などの場合にも原則的に仲介手数料はかからない。
これは、不動産販売会社が売主と販売代理、販売提携契約を結んでいるもので、不動産販売会社は売主から一定割合の手数料を取得することになっていて、買主が負担する必要はないわけである。
仲介手数料がかかるのは、「仲介」「媒介」となっているときである。
一般的には「仲介」と呼ばれるが、法律用語では「媒介」とされ、不動産広告などでも「媒介」と表記されることが多い。
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